Покупка недвижимости, безусловно, — радостное событие. Но иногда наряду с положительными эмоциями ее будущих счастливых обладателей раздирают сомнения этического и практического толка. Например, на чье имя оформить покупку, когда деньги на нее молодой семье дают родители мужа или жены? И куда больше вопросов возникает при продаже жилья с целью его раздела при разводе. На вопросы о способах решения этих бытовых проблем отвечает адвокат Московской городской Коллегии адвокатов Виктория Краснюк.
Итак, рассмотрим следующую распространенную житейскую ситуацию. Молодая семья, проживая в однокомнатной квартире, решает расшириться и уже присмотрела себе трехкомнатное жилье.
Однокомнатную квартиру они покупали на совместно нажитые средства, а деньги на большую им собираются подарить родители жены.
Если считать, что новая квартира стоит в два раза дороже прежней, то средства, вложенные в покупку, распределятся следующим образом: одна четверть у мужа и три четверти у жены, поскольку подаренное и перешедшее в порядке наследования не является совместной собственностью супругов. И родители, делающие щедрый подарок, хотели бы, чтоб супруги приобрели новую квартиру в долевую собственность именно с таким распределением долей.
Однако их зять несколько обижен таким положением дел и хотел бы, чтобы квартира была оформлена в совместную собственность. В подтверждение своей позиции он привел веский аргумент из Налогового кодекса.
Напомним, что при приобретении жилья гражданину предоставляется налоговый вычет в сумме, израсходованной на эту покупку. При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения дома, квартиры или комнаты в совместную собственность).
Исходя из этого молодой муж, зарабатывающий больше своей жены, утверждает, что в случае оформления нового жилья с учетом желания родителей жены молодая семья получит налоговый вычет меньшего размера, чем, если бы весь вычет получал он или если бы квартира была оформлена хотя бы в долевую собственность с равными долями.
И если эти молодые супруги придут к решению, что все купленное в равных долях принадлежит каждому их них, то в случае развода доказать тот факт, что деньги, составляющие размер доплаты за новую квартиру, были подарены жене ее родителями, будет достаточно проблематично.
Конечно, можно оформить в письменном виде договор дарения, но и в этом случае при разделе квартиры могут возникнуть проблемы с доказыванием, что подарок пошел именно на оплату квартиры, а не на другие нужды. Ведь стороны при оформлении договора не отошли от равенства долей. Так что если есть какие-то сомнения, лучше неравенство оформлять в момент заключения договора, хотя некоторым это может показаться неэтичным.
Часто бывают ситуации, заставляющие задуматься: всегда ли при проявленном при покупке благородстве раздел имущества в случае развода происходит этичным и справедливым образом?
Например, родители, не совсем поняв налоговые схемы, вдруг, вместо того чтобы подарить состоящей в браке дочери квартиру, почему-то оформляют это дарение как куплю-продажу. Соответственно получается, что если между дочерью и ее мужем нет брачного договора, устанавливающего иные правила, то эта квартира является их совместной собственностью. И при разводе муж подает иск о разделе ее в равных долях. В этой ситуации можно подать встречный иск о признании договора купли-продажи мнимой сделкой, скрывающей в действительности дарение, но это все очень сложно и трудно доказывать.
Может быть и обратная ситуация. Вместо того чтобы приобрести квартиру в совместную собственность, непонятно по каким-то опять же ложно понятым финансовым схемам кто-то из супругов оформляет ее на свое имя по договору дарения. И тогда в случае развода другой супруг может остаться ни с чем, согласно норме закона о том, что все, полученное одним из супругов безвозмездно, является его личной собственностью.
Если же все оформлено законным образом (например, на квартиру, приобретенную в браке, установлена долевая или совместная собственность), то и разделить ее легче. Конечно, легкость эта – на бумаге. Так, трехкомнатная квартира делится между супругами в равных долях. Но эти доли – идеальные, то есть они не подразумевают под собой реальное распределение по комнатам. Однако в этом случае супругам можно хотя бы совместно продать квартиру и деньги поделить. Или придумать какой-нибудь вариант размена этой квартиры. В любом случае, здесь все-таки есть ясность, в отличие от вариантов, описанных выше, когда некие этические соображения или неправильно истолкованные нормы закона приводят к тому, что супруги лишаются возможности претендовать на то, что им принадлежало.